刘植荣:摩天大楼热预示经济要冷

2013-08-30 194 0
核心提示:中国摩天大楼知多少   一般认为,150米(也有的认为是500英尺,即152米)以上的建筑为摩天大楼。有媒体统计,2012年中国超过

            中国摩天大楼知多少

  一般认为,150米(也有的认为是500英尺,即152米)以上的建筑为摩天大楼。有媒体统计,2012年中国超过152米的高楼总数已超过350座,与美国相当。根据英国《卫报》的报道,2012年世界在建的124座摩天大楼中,53%位于中国,这一比例有望在2017年增加至87%,达到141座。

  过去,中国的摩天大楼主要在一线城市(Tier 1 city),现在,二线城市(Tier 2 city)和三线城市(Tier 3 city)也兴起了摩天大楼热。近期,远大集团宣布在长沙建造高达838米的世界第一高楼“天空城市”,这座摩天大楼预计220层、838米高、总建筑面积105万平,大厦内将建造4450户家庭公寓,总投资金额达90亿元人民币,比现在的世界最高楼迪拜哈利法塔还高出10米。2013年7月20日,远大集团在湖南长沙市望城区举行了“天空城市”开工仪式,有媒体称,这座未来的“世界第一高楼”因为没有向有关部门报建先开工而违法,已经被叫停,但远大董事长张跃在7月31日发文回应称,“天空城市”从未收到过“叫停”通知。

  摩天大楼大多赔本

  摩天大楼通常位于城市中心位置,因为地价高,建筑向空中发展可以降低单位建筑面积的地价成本,即每平方米建筑面积的地价=总地价/总建筑面积。

  但是,如果建筑过高,就对地基、建筑材料以及建筑工艺有特殊要求。现代摩天大楼的框架结构基本上都有钢材或钢筋混凝土,使用玻璃幕墙或抛光大理石墙面。由于摩天大楼结构要能承受巨大的重量,还必须抗风和地震,对消防设施要求也很高,而且摩天大楼要有很多服务层,用于装设给水系统、中央空调系统、消防设备等,另外还必须设计出若干避难层,以便火灾时短暂逃生。例如,北京国贸大厦共设5个避难层,据称可抵挡3个小时的大火。还有,由于建筑高,必须有多部电梯运行,还要有高速电梯用于中转(sky lobby),如迪拜哈里发塔就安装了57部电梯,纽约帝国大厦安装了73部电梯,这些电梯不仅增加设备费用,还占用大量建筑空间,自然就增加了造价和管理成本。所以说,摩天大楼省下来的地皮钱,远不及增加的建筑成本高。建筑界人士也透露,超过300米,摩天大楼就失去了应有的经济价值,而成为一座“建筑累赘”。

  根据媒体报道,北京524米中国尊投资240亿元,深圳660米平安中心投资150亿元,武汉606米绿地中心投资300亿,贵阳中天540米未来方舟投资600亿元。

  除了建筑成本高企外,摩天大楼运营维护费用也高得惊人。资料显示,通过对近100年来超高建筑的统计,高层建筑的运营都是亏本的,例如,高420.5米的上海金茂大厦总投资50亿元,每平方米造价为2万元,如果大厦使用寿命以65年计算,运营维护费用大约是建设投资的3倍。目前,金茂大厦仅日常的管理费用每天就需100万元人民币。

  还有,中国禁止土地私有,建摩天大楼即使按综合用地,土地使用年限只有50年,50年过后从法律上讲国家就要收回土地,地上物自行处置。所以,在中国建摩天大楼的使用寿命还是个未知数,如果50年后政府收回土地,而当时摩天大楼尚在设计寿命内,要想继续使用必须重新交纳土地转让费用,这必然让成本更加高昂,收回投资希望渺茫。


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