养老地产：20年后爸爸去哪儿?

　　去年，养老产业有两宗备受关注的“联姻”事件——泰康人寿与万科、中国太保与大连万达相继签署战略合作协议，将在养老地产方面展开合作。业内人士认为，这是一种互利共赢的合作模式，开发商可以依托保险公司雄厚的资金实力，保险公司同样可以凭借开发商的品牌效应和运作经验来营销养老项目。

　　利好政策频出

　　近年来，养老地产备受各路资本追捧，先有万科、保利、远洋、绿城等房企厉兵秣马，后有泰康、新华、平安、合众等保险企业纷纷发力。此外，还有多家上市公司对养老产业进行了不同形式的调研，其中多数均青睐养老地产等相关项目。

　　“仅在北京地区，过去一年就新增数千万元甚至上亿元规模的养老地产项目20多个，这还不包括新增的各类中小型养老机构。”某国有养老产业投资基金负责人表示。

　　在被称为“养老元年”的2013年，各地纷纷加大了对养老产业的投入力度,制定了一系列扶持优惠政策。

　　这其中，最大的利好无疑是2013年10月国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》。该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，细分19个具体方面、45项主要工作任务，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。

　　谨防以养老之名

　　行地产之实

　　上海群业咨询顾问有限公司总经理郭玉群在台湾和大陆从事养老服务业咨询多年，他认为，目前国内众多养老地产项目多处于摸索前行阶段。从市场已有的项目看，不管是单一养老模式，还是复合养老模式，在我国都处于初始阶段。也就是说，相对于房地产建设的高成本，目前的养老地产项目还未能摸索出一套成功的盈利模式。

　　“在国内，养老产业主要是房地产商投资和主导，很多房企只是大量拿地、圈地，而不是最终实现全面的长期经营建设，这导致养老产业成为资本竞逐的产业，‘挂羊头卖狗肉’的模式在国外很少见。”郭玉群说。

　　据郭玉群介绍，台湾与大陆养老产业的发展模式很不相同。台湾的养老产业基本上是社区自发的，如Nursing home(护理之家)，医院护士长经常在下班或周末时照顾邻居不能自理的老人，时间长了发现这种方法其实可以形成商业利润，便租了一层公寓，专门照顾这些不能自理的老人，由此形成了一种养老模式。

　　“真正的养老地产一定要先考虑如何完善配套，并持续做好服务。”郭玉群说，“现在的问题是，很多开发商拘泥于传统的地产理念，忽视了养老地产的服务理念，一些养老项目的投资方在拿到政策优惠后就对项目不闻不问了。”

　　对此，政府相关部门应该设立严格的审查制度，对拿地企业进行严格审核，重点审查投标企业的性质，优先考虑从事养老产业的企业，谨防企业借养老之名，行地产之实。

　　“养老地产的本质是养老服务业，并非单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。”郭玉群说。

　　国内养老产业发展时机尚未成熟

　　公开资料显示，2014年中国老年人口将超过2亿，2025年将达到3亿，2042年老年人口比例将超过30%，中国可以称得上是“跑步”进入老龄化的。目前国内普遍推行“9073”养老模式，即90%的老年人实现居家养老，7%的老年人依托社区养老服务中心实现养老，3%的老年人实现机构养老。

　　当社会变迁打破传统家庭养老赖以存在的基础时，社会养老便成为一种刚性需求，但又不得不面对日益突出的社会养老服务供需矛盾。

　　“目前国内情况不容乐观。中国养老床位总数仅占老年人口的1.8%，低于发达国家5%—7%的比例，也低于一些发展中国家2%—3%的水平。”郭玉群表示，“老年人收入普遍不高、消费能力弱，且观念还比较滞后，只愿为子孙后代花钱，不愿为自己的养老消费。所以，我国养老产业的大发展，时机尚未成熟。”

　　“从我们的角度看，就是如何设计一条产业链的问题。政府出台的很多政策都是指导性原则，在产业链设计方面稍显不足。像美国的养老产业结构是很完整的，目前有22家与养老有关的上市公司。美国的医疗、药品等健康产业就像一块饼，养老产业只占1/10左右，医疗服务业要比养老服务业的市场容量大得多。”郭玉群说，“不过近两年我发现了一个非常好的趋势，就是我国的养老产业链已开始有分工。早期开发商做这件事时，从头到尾都要处理，从资金筹措到规划、硬件设计、管理、人才培养等，但现在已有不同专业分工的角色出现，这是一个积极信号。”

　　谈到对未来养老产业发展的预期，郭玉群认为：“中国社会的养老需求2018年才会爆发，那时改革开放的第一代人开始步入老龄化，市场情况会大有改观。”