松绑限购不一定会刺激楼市消费

　　继杭州、温州、长沙等城市酝酿松绑限购的消息被辟谣后，广西南宁率先打响了放松限购的第一枪。而近日，天津滨海新区对外宣称，将实施差别化限购，推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付款就能先住房，待经济条件成熟后再购回其他产权。

　　上述城市放松限购的行为被业界认为是房地产市场正在释放刺激楼市的信号。然而，在中国房地产研究会副会长胡志刚看来，放松限购是个别城市实施分类调控的一种做法，或不排除是地方楼市消化存量的一种方式，但不一定会起到救市的作用。

　　放松限购只是救市的权宜之计

　　近来，房地产市场呈现整体下行态势。4月16日，国家统计局发布的今年第一季度楼市统计数据显示，商品房销售面积为2.01亿平方米，销售额为1.33亿元，同比下降3.8%、5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%，杭州、福州、常州乃至北京、上海等众多城市在今年3月份都出现房价下跌的情况。同时，房地产开发投资增幅也在下降，第一季度，全国房地产开发投资额为15339亿元，增速环比回落2.5%。

　　不仅如此，库存过高也是影响楼市持续发展的主要因素之一。据上海房地产科学研究院发布的房地产市场研究报告显示，截至今年3月底，全国受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2%，同比增长16.3%，创下了近5年的历史新高。在包括北、上、广、深等一线城市在内的20个城市中，有14个城市的库存出现环比上升，其中北京、深圳和茂名3个城市的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10%、9.8%和7.5%。

　　胡志刚在接受本报记者采访时表示，受楼市销量过低和库存过高影响，一些地方政府不得不重新考虑限购政策松绑的可能性，这种做法是个别地方政府对楼市实施的分类调控。为确保我国经济平稳增长，2013年，国家层面对房地产调控提出了新的思路，不同城市可以根据自身特点出台或紧或松的微调政策，而目前南宁、天津执行的松绑限购政策正是中央允许地方实施差别化、双轨制、市场化调节等楼市分类调控政策中的一种，但是从长远看，放松限购只是救市的权宜之计，并非长久之计。

　　能否刺激楼市消费市场说了算

　　“虽然中央允许地方政府实施分类调控，但是地方松绑限购能否救市还得由市场说了算。”胡志刚说，“就目前情况看，一些地方政府为刺激市场需求开始放松限购，这种做法或许会在某种程度上起到救市作用，但大多数城市的楼市呈现‘买涨不买跌’的态势，越是降低房价购买的人越少，一些房地产开发商通过降价的方式促销，并没有增大房屋的销售量。松绑限购最终能否促进楼市销量和消化库存，还要看实际运行的效果。”

　　记者了解到，就在温州、长沙、杭州等地相继传出楼市正在酝酿松绑限购政策之际，温州的房价已连续下跌31个月，部分房源价格腰斩，并且仍有继续下跌的趋势;杭州也频频爆出楼盘打折促销的消息，遭到市民围观热捧，但销售未能重现火爆场景。业界人士表示，限购政策主要集中在重点城市和市场购买力相对较强的经济发达地区，但经过多年限购，再加上房地产税开征预期的压力，投资投机性需求已基本得到控制，而房价已经处于高位，真正有承受力的人并不多，即便放开限购，也只能达到短期刺激效应，很难持续下去。

　　楼市可持续发展靠开发企业的成功转型

　　胡志刚认为，地方试图松绑限购为的是拉动楼市需求，或许在短期内能达到刺激消费的目的，但从楼市的长远发展看，只有当开发企业赋予房屋文化、科技等更多内涵的时候，才能真正促进楼市的销售。开发企业需要改变传统的销售观念，由开发商转型为服务商，更多地考虑如何为业主提供优质的配套服务，才能带动房地产市场的蓬勃发展。

　　“过去，房地产企业是单纯的开发土地和建造房屋的开发商，所销售的也只是钢筋、水泥、混凝土，而未来的房地产企业要做的不仅是加工土地，还应将文化、历史、山水、风光、乡愁等多种元素融入房屋中，推销一种以人为本的生活方式，开发商的经营模式也应由商品房买卖逐步转向完全或部分持有经营物业并注重发展社区的配套服务。目前，万科正在积极探索成熟的社区商业模式，利用先进的移动互联、物联网、云计算等信息技术，打造蓝卡居家医疗服务和家庭医生服务的全新模式。”胡志刚说。

　　胡志刚表示，未来，房地产市场主要倚靠市场需求来进行调控，只有满足了主流消费群体的购房诉求，开发商才能真正赚取利润、赢得市场，而房地产企业的成功转型，不仅关乎自身的发展，还会对楼市产生深远影响。目前，一些地方实施松绑限购政策只是针对楼市进行的一种分类调控，能否达到预期效果还要经受市场的检验。从长远看，未必利于房地产业的良性发展。