鬼城鄂尔多斯 网络配图
如今，中国迈入了“造城时代”，一切都不一样了，就连偏远的小城镇也不断出现大量“建筑工地”。
由于近几年城镇化的加速，在商业与产业尚未成熟、需求并未特别凸显之时，众多“新城”拔地而起，随后“鬼城”层出不穷，就如一场瘟疫蔓延在三、四线城市。从南方的贵阳、昆明到北方的营口，从东部的温州到中部的鹤壁、十堰，再到西部的鄂尔多斯(600295,股吧)、神木，“鬼城”魅影频频闪现。
近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。
有人戏称，如今的中国就如曾经的日本东京，到底应如何避免新型城镇化沦为“鬼城”?又该如何让“鬼城”走出梦魇?
城镇化≠房地产化
“如今政府的宏观政策正是让这些开发商觉得有利可图。”英国皇家特许测量师学会资深经济学家吴俊毅表示，“近几年来优惠政策的推动与畅通无阻的融资平台，使得开发商们热衷于所谓的‘新城’建设。”
故而城镇化被简单的定义为了房地产化。
曾经的逻辑应该是这样的，就开发商而言，房地产价格持续上涨的预期使得他们更有勇气大手笔借贷和投入，银行业基于同样的预期而更乐于核准对开发商的贷款。同样是基于这样的预期和“土地财政”的现实，政府有着强烈的内在冲动去铺开新摊子，建设新城区，全国几乎所有城市的地方政府都在大力推动本城市扩张，以至于形成了百城竞建“国际化大都市”的奇观。
虽然大多地方政府不愿承认“鬼城”一说，原因是没有数据直接证明这些房子是空置的。实际情况是很多房子都是被有钱人以及外地人买走的，这些房子被当做投资对象，处于事实上的空置或者闲置状态。
“中国的房地产市场存在很大问题，一些民众购入多套房产作为投资，造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯就曾直言表示。
另据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已连续四年超过60%。
以上或许是造成“鬼城”的直接原因。因此，要解决“鬼城”问题首先要摆脱投资人乃至于地方政府对于房地产的依赖度，这就牵涉到土地制度的改革。
中国人对土地的感情尤深，且依赖程度一直未降低。
2013年，中国的宏观经济连续两个季度增长放缓，但房地产行业却保持着一枝独秀的态势。根据国家统计局数据显示，虽略有波动，但全国房地产开发投资已经连续5个月保持高于20%的同比增速。
除此之外，最能反映楼市预期的土地市场同样在最近出现了大幅升温。不仅一线城市频频传出“地王”新闻，全国卖地和买地的热情都一并高涨起来。房地产开发企业土地购置面积的增速已经由年初的同比下降22%降低到目前的10.4%。
有专家认为，在土地制度改革方面，未来可以尝试以土地融资的模式建设城市，就是地方政府通过土地出让或者土地抵押的方式，获得城市建设以及基础配套建设必需的资金，通过这种方式推动城市的建设和发展。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”
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